老舊小區改造既關系到社會民生，也關系到城市發展。9月24日，從住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）獲悉，2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。根據各地統計上報數據，今年前8個月，全國已累計新開工改造城鎮老舊小區2.17萬個。
營造高品質城市生活空間
“十四五”規劃提出，加快推進城市更新，改造提升老舊小區、老舊廠區、老舊街區和城中村等存量片區功能。根據部署，“十四五”時期，將基本完成2000年底前建成的、約21.9萬個城鎮老舊小區的改造任務。
近年來，住建部等部門持續推動實施城鎮老舊小區改造，取得了顯著成效。在商務部9月19日召開的城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級專題新聞發布會上，住建部建筑節能與科技司副司長張雁介紹，截至目前，全國累計開工改造老舊小區30萬個，惠及居民5100萬戶，在此過程中增設養老、托育、助餐、便民市場等各類社區服務設施7.96萬個，增設停車位400萬個、電動自行車充電樁93萬個，新增文化休閑、體育健身場地3200多萬平方米。
“‘十四五’期間，我國將基本完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務，2025年是‘十四五’規劃收官之年，考慮到前期開工規模大，今年新開工改造的規模有所減少。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，老舊小區改造分基礎類、完善類、提升類。目前來看，基礎類改造基本完成，主要以市政設施完善為主，以滿足居民基本安全需求和生活需求。另外，很多城市也推進了完善類和提升類改造，主要為適老化、綠化、停車場等滿足生活便利和改善性需求的改造，以及養老托幼、社區綜合服務等豐富社區服務供給的改造。
在以存量提質增效為主的城市發展新階段，城鎮老舊小區改造已成為推動城市高質量發展、營造高品質城市生活空間的重要舉措。
今年8月份印發的《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》要求，持續推動城鎮老舊小區改造。
今年5月份發布的《中共中央辦公廳國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》明確，推進城鎮老舊小區整治改造。更新改造小區燃氣等老化管線管道，整治樓棟內人行走道、排風煙道、通風井道等，全力消除安全隱患，支持有條件的樓棟加裝電梯。
“老舊小區改造可激發內需潛力，不僅帶動了建筑、裝修、家電等產業鏈消費，還可以通過增設社區服務設施創造新的需求場景。例如，改造時同步引入的養老驛站、托育點、便民超市等，將直接刺激社區消費。”58安居客研究院院長張波表示，同時，老舊小區改造還有利于完善城市功能，推動健全便民生活圈，將零散小區整合為片區統籌推進，補建公共服務設施。不少房地產開發企業也可參與其中，通過精細化運營和改造，在社區商業配套升級等細分領域都有很多機會。
改造工作將持續推進
未來，城鎮老舊小區改造工作還將持續推進。李宇嘉認為，未來五年至十年內，將有約30%的社區樓齡達到30年，2000年至2010年的房子樓齡也將相繼達到20年，一些安全隱患問題將隨著樓齡的增長逐漸暴露出來。同時，新時期居民對人居品質的需求上升，老舊小區改造的任務仍舊比較重。
張雁在前述新聞發布會上表示，下一步，住建部將與商務部共同抓好貫徹落實，持續提升老舊小區居住環境、設施條件、服務功能和文化價值，努力建設安全健康、設施完善、管理有序的完整社區，推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級，持之以恒以“小切口”辦實事來改善“大民生”，為人民群眾創造更高品質的生活空間。
“未來應將老舊小區改造納入城市更新架構中，遵循先體檢、后更新的路徑，通過體檢發現問題，發現居民所需所盼、急難愁盼，然后根據輕重緩急、資金籌集情況等推進改造。”李宇嘉建議。
“大部分老舊小區改造項目會面臨改造資金需求巨大，前期投入成本高、回報周期長等痛點，不少城市更新回報周期甚至長達8年到10年，若地方財政承壓，易引發項目延期。”張波認為，資金問題的解決非常重要，尤其是基礎設施公募REITs要向城市更新項目開放。同時，地方政府專項債券也可以對符合條件的項目予以支持，真正將資金導向能產生持續現金流的民生改善型工程，推動房地產行業有序進入存量運營主導時代。
張波還建議，“好房子”建設不僅要表現在新建項目中，也要在更多老舊小區改造項目中得到體現。老舊小區改造應結合生態修復和智慧城市建設的要求，推動綠色建筑和智能技術的應用，在改善居住空間的同時，呈現出綠色、智能和低碳等特點。
（來源：證券日報 作者：張薌逸）
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