經過一段時間的回調，公募REITs市場止跌回升。
9月4日，中證REITs全收益指數漲0.42%，多只公募REITs漲幅超2%。其中，招商基金蛇口租賃住房REIT漲幅達3.1%。事實上，公募REITs上周就有所回暖，8月25日—8月29日，中證REITs全收益指數漲幅為1.06%，跑贏中證紅利指數2.16個百分點。
有公募人士表示，若后續投資者風險偏好收縮，有利于支撐REITs市場進一步修復，可重點關注基本面預期較強的板塊以及基本面邊際企穩且租戶結構穩定的部分倉儲和高速項目的配置機會。此外，投資者應以長期配置的心態來投資公募REITs，通過長期持有與合理配置，獲得較好的投資回報。
公募REITs止跌回升
9月4日，A股震蕩調整，超半數公募REITs當日獲得正收益。截至收盤，招商基金蛇口租賃住房REIT漲幅最高，達3.1%；紅土創新深圳安居REIT、華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅均超2%。整體來看，中證REITs全收益指數當日漲幅為0.42%。
事實上，經歷了一段時間的震蕩調整，公募REITs在上周就止跌回升。8月25日—8月29日期間，中證REITs全收益指數漲幅1.06%，跑贏中證紅利指數2.16個百分點。
與此同時，公募REITs產品內部產生了一定分化。分項目屬性來看，上周產權類REITs上漲1.55%，特許經營權類REITs上漲0.87%。分資產類型來看，消費、保障房、倉儲物流、數據中心等板塊表現相對占優。分品種來看，上周共有65只REITs上漲、8只下跌。其中，國泰君安濟南能源供熱REIT、中航易商倉儲物流REIT、嘉實物美消費REIT位列漲幅前三；工銀蒙能清潔能源REIT、中航京能光伏REIT、華夏華電清潔能源REIT則跌幅居前。
Wind數據顯示，截至9月4日收盤，2025年1月1日之前已上市的58只REITs中，54只今年以來獲得正收益，40只REITs漲幅超過10%。除嘉實物美消費REIT漲幅超過50%外，華夏大悅城商業REIT、博時津開產園REIT、華夏首創奧萊REIT、中金印力消費REIT漲幅均超過40%。
REITs市場仍然承壓
近期權益市場情緒持續高漲，導致REITs市場流動性減弱，指數調整幅度也較大。
從近60個交易日的漲跌幅可以看出REITs市場的短期承壓程度。截至9月4日收盤，47只公募REITs近60個交易日獲得負收益。其中，華安百聯消費REIT、中金湖北科投光谷REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、工銀蒙能清潔能源REIT近60個交易日跌幅超10%。
回調背后，既有市場風格的切換，也與公募REITs底層資產的表現密不可分。近日，2025年6月以前上市的66只公募REITs已全部完成2025年半年報披露。據申萬宏源固收研究以連續兩年具備完整可比數據的REITs樣本進行統計，2025上半年REITs整體營收同比微增0.6%、凈利潤同比下滑7.5%；可供分配金額同比收縮4.3%、上半年實際分紅金額同比下降26.0%，致使平均現金流分派率降至2.36%，同比下降50基點，平均分紅率降至2.26%，同比下降146基點。分板塊來看，消費類資產在“兩新”等政策刺激下表現強勢，營收、凈利潤、可供分配金額均同比增加，產業園和能源類資產基本面則有所弱化，盈利及現金流能力承壓。
關注優質項目回調后的配置機會
經過一段時間的回調整理，當前公募REITs是否具備了較好的配置機會？
中金公司REITs研究團隊表示，上證指數突破3800點后寬幅震蕩、10年期國債收益率區間盤整，股債均在關鍵點位反復博弈。其他大類資產方面，中證轉債指數高位有所回撤、黃金價格向上突破，或代表資本市場風險偏好有所收縮。若后續風險偏好繼續收縮，有利于支撐REITs市場平穩修復。
中金公司REITs研究團隊建議，關注優質項目回調后的配置機會，關注基本面預期較強的板塊，如保租房、消費、市政環保等的低吸機會；此外，關注基本面邊際企穩且租戶結構穩定的部分倉儲和高速項目的配置機會；戰略配售、打新機會也值得重視。
北京某公募REITs業務負責人表示，整體而言，一級和二級市場就同一資產的定價密切關聯，估值定價相互錨定又相互修正，因此兩方面的長期走勢應該逐步趨同，但受到產品端屬性、市場情緒影響，兩方面的走勢可能會出現短期偏離的現象。如果二級市場價格明顯高于資產端價值，則回落概率較大；若二級市場價格明顯低于資產端價值，投資公募REITs的風險收益比就會提高。
一位資深業內人士表示，長期來看，公募REITs的投資價值，一方面體現在相對股債市場獨立的資產配置功能；另一方面，公募REITs最終投資于運營較為成熟的基礎設施項目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現金形式分配給投資者，因而較適合長期持有。投資者可根據未來的分紅預期合理評估REITs價值，以長期配置的心態來投資公募REITs。
（稿件來源：中國證券報）
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