“除了已獲批和正在申報(bào)的項(xiàng)目外，我們還有多個REITs項(xiàng)目正在推進(jìn)中……”今年以來，在動輒一日售罄、上市產(chǎn)品行情普漲的情況下，基金公司布局REITs產(chǎn)品的熱情明顯升溫，公募REITs產(chǎn)品上新有所加速，一批新產(chǎn)品于近日陸續(xù)獲批發(fā)行。部分基金公司也正將這一類型產(chǎn)品作為賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要抓手，積極儲備項(xiàng)目資源，發(fā)力REITs業(yè)務(wù)建設(shè)。
新產(chǎn)品加速問世
近期，公募REITs新產(chǎn)品頻繁問世：首批數(shù)據(jù)中心REITs獲批、創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT獲批，華夏華電清潔能源REIT獲批，中金基金旗下2只REITs產(chǎn)品、中銀中外運(yùn)倉儲物流REIT面向公眾投資者發(fā)售份額均一日售罄。
其中，中金中國綠發(fā)商業(yè)資產(chǎn)REIT公眾投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例低至0.146%，中金亦莊產(chǎn)業(yè)園REIT公眾投資者配售比例低至約0.056%。
中泰證券發(fā)布報(bào)告顯示，根據(jù)交易所公開信息，截至6月21日，多只REITs產(chǎn)品（含擴(kuò)募）處于審批及發(fā)行階段，將于后續(xù)相繼問世。例如，創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏中核清潔能源REIT申報(bào)已獲受理，中金廈門安居保障性租賃住房REIT擴(kuò)募申請獲反饋等。
“除創(chuàng)金合信首農(nóng)產(chǎn)業(yè)園REIT已獲批和創(chuàng)金合信電子城產(chǎn)業(yè)園REIT已申報(bào)外，我們還有多個項(xiàng)目正在推進(jìn)中。”首度入場REITs領(lǐng)域的創(chuàng)金合信基金近日表示，在政策支持與市場需求的雙重驅(qū)動下，REITs市場正迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。公司高度重視REITs業(yè)務(wù)，組建了專業(yè)團(tuán)隊(duì)，建立了較為完善高效的基礎(chǔ)設(shè)施基金治理機(jī)制。后續(xù)將持續(xù)積累REITs業(yè)務(wù)的核心能力。
Wind數(shù)據(jù)顯示，截至6月25日，今年以來開啟首發(fā)的REITs產(chǎn)品達(dá)10只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模超過130億元。目前全市場已上市交易的REITs產(chǎn)品達(dá)66只，總市值超過2000億元。其中，有2只產(chǎn)品市值超過100億元，分別為平安寧波交投REIT和華夏華潤商業(yè)REIT。
參與主體日益增多
整體來看，截至6月25日，已上市交易的REITs產(chǎn)品中，共有24家公募機(jī)構(gòu)（含券商資管）參與布局。南方基金、匯添富基金均為今年首度入場REITs領(lǐng)域。
在現(xiàn)有的布局主體結(jié)構(gòu)上，頭部公募華夏基金旗下REITs產(chǎn)品數(shù)量居首位，共有14只產(chǎn)品上市交易。除2023年外，近五年幾乎每年都有新產(chǎn)品亮相。中金基金緊隨其后，共推出8只REITs產(chǎn)品。
除公募機(jī)構(gòu)作為基金管理方參與其中外，REITs產(chǎn)品鏈中也逐漸出現(xiàn)多方市場主體的身影。
一方面，越來越多上市公司將旗下部分資產(chǎn)作為底層項(xiàng)目發(fā)行REITs產(chǎn)品。僅今年以來，就已有創(chuàng)業(yè)板上市公司潤澤科技，港股上市公司萬國數(shù)據(jù)，“A+H”上市公司順豐控股，主板上市公司九州通、金隅集團(tuán)等多家上市公司參與布局。并有廣州發(fā)展、銀座股份等上市公司表示正積極籌備REITs發(fā)行。
另一方面，參與投資REITs的市場主體趨于多元化。平安基金REITs投資部介紹稱，公募REITs產(chǎn)品目前還是以機(jī)構(gòu)投資者占絕對主導(dǎo)，但機(jī)構(gòu)投資者類型分散化程度提升，從最初以銀行理財(cái)、券商、保險為主，到現(xiàn)在私募基金、國有控股投資公司、實(shí)體企業(yè)等多類型機(jī)構(gòu)參與其中。
據(jù)了解，部分創(chuàng)投機(jī)構(gòu)也正加入到REITs產(chǎn)品的早期階段中。有投資機(jī)構(gòu)專門設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施投資基金，聚焦公募REITs戰(zhàn)略配售與大宗交易、持有型ABS及Pre-REITs等領(lǐng)域投資。多位基金人士認(rèn)為，REITs產(chǎn)品可以為一些創(chuàng)投機(jī)構(gòu)和地方政府的早期投資退出提供渠道。
鵬華基金基礎(chǔ)設(shè)施基金投資部總經(jīng)理王弈哲認(rèn)為，部分在初期進(jìn)入的投資人將資產(chǎn)培育成符合REITs要求的資產(chǎn)，然后通過REITs退出，有助于形成不動產(chǎn)的投融資良性循環(huán)。
博時基金公募REITs業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳云認(rèn)為，以過去地方政府參與建設(shè)的大量產(chǎn)業(yè)園、高速公路等項(xiàng)目為例，隨著項(xiàng)目陸續(xù)進(jìn)入成熟期，REITs可以為這些項(xiàng)目提供新的退出方式，有助于緩解地方財(cái)政壓力。
賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)“拓面”
在業(yè)內(nèi)人士看來，REITs產(chǎn)品作為一種直接融資工具，是賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要載體，也是多方金融機(jī)構(gòu)積極參與其中的一大驅(qū)動力。
從目前問世的公募REITs產(chǎn)品來看，賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)的范圍正在不斷拓展。從最早的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通基礎(chǔ)設(shè)施、生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目、保障性租賃住房、倉儲物流，延展至商場超市、農(nóng)產(chǎn)品交易中心、水利設(shè)施、數(shù)據(jù)中心，乃至文旅項(xiàng)目等。
日前，麗江市旅游開發(fā)投資集團(tuán)有限責(zé)任公司發(fā)布的兩份招標(biāo)公告顯示，公司擬以玉龍雪山作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展文旅基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs申報(bào)發(fā)行工作，擬發(fā)行規(guī)模不低于25億元。
部分業(yè)內(nèi)人士介紹道，根據(jù)《關(guān)于全面推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目常態(tài)化發(fā)行的通知》，REITs底層資產(chǎn)可以涉足12個大類領(lǐng)域。后續(xù)或能看到養(yǎng)老設(shè)施等更多類型資產(chǎn)通過REITs受益。
REITs賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)的作用方式也在不斷拓展。發(fā)行REITs產(chǎn)品募得的資金用途從償還債務(wù)、降低資產(chǎn)負(fù)債率、促進(jìn)輕資產(chǎn)化等延伸至助力相關(guān)市場主體加大新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、盤活存量資產(chǎn)、促進(jìn)再投資。
南方基金認(rèn)為，以兩只數(shù)據(jù)中心REITs產(chǎn)品為例，REITs的發(fā)行不僅拓寬了數(shù)據(jù)中心建設(shè)的資金來源，更通過標(biāo)準(zhǔn)化、市場化的資本運(yùn)作模式，為行業(yè)注入流動性活力，推動資產(chǎn)價值高效釋放，為數(shù)據(jù)中心行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供可復(fù)制、可推廣的全新融資范本。
在賦能實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時，REITs產(chǎn)品的二級市場行情表現(xiàn)也較為亮眼。截至6月25日，今年以來已上市的66只基金中，僅有1只產(chǎn)品收跌，半數(shù)基金漲幅超過20%，嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT、華安百聯(lián)消費(fèi)REIT的漲幅更是超過50%。
（稿件來源：證券時報(bào)網(wǎng)）
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