郭晨凱 制圖
自2021年5月首批公募REITs項目獲批以來，經過4年的摸索與發展，公募REITs市場已從破冰試點發展成為資本市場的重要組成部分。Choice數據顯示，截至5月26日，公募REITs累計發行66只產品，“首發+擴募”合計募集規模接近1800億元，二級市場總市值更是達到1986億元，逼近2000億元大關。業內人士認為，公募REITs這一創新工具不僅為盤活存量資產提供了市場化解決方案，而且在優化投資者資產配置、促進民營經濟高質量發展等方面展現出獨特的價值。
成長過程中難免會有陣痛。在高速發展的同時，公募REITs市場也面臨不少難題與挑戰。站在新起點，公募REITs如何在“常態化發行”軌道上行穩致遠，是當下市場各方深入探討的重要課題。
四年進階路
“中國公募REITs市場自試點啟動以來，經歷了從無到有、快速發展的歷程，在市場規模、資產類別、投資者結構等方面取得了顯著突破，逐步成為資本市場服務實體經濟的重要工具。”華夏基金基礎設施與不動產業務部相關人士表示。
2021年5月，國內首批9單公募REITs項目獲得滬深交易所審核通過，并于6月21日正式上市，標志著我國基礎設施公募REITs試點正式落地，為這一創新金融工具的蓬勃發展按下了啟動鍵。隨后兩年，市場在探索中穩步前行，逐步建立并完善了發行、交易、擴募等流程與機制。
自2024年以來，公募REITs駛入發展快車道。2024年7月26日，國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（下稱“常態化發行通知”），標志著公募REITs市場正式邁入常態化階段。Choice數據顯示，2024年全年新發產品高達29只，創歷史新高。
進入2025年，5月21日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT敲響在上交所上市的鑼聲，年內成功發行的公募REITs數量達到8只，全市場產品總數達66只。Choice數據顯示，包括首發與擴募項目在內，公募REITs募集總規模達1794.58億元，其中首發規模1743.93億元，擴募規模50.65億元；二級市場也不斷活躍，截至5月26日收盤，總市值達1986.21億元，即將邁上2000億元大關。
“近年來，公募REITs市場不僅規模明顯擴張，而且呈現各種積極變化，包括資產類型多元化，從最初的產業園區、交通、港口等基礎設施，逐步擴展至保障性租賃住房、倉儲物流、商業消費等領域，底層資產豐富度大幅提升。”晨星（中國）基金研究中心高級分析師李一鳴表示。
招商基金基礎設施投資管理總部資深專業副總監萬億稱，目前交易所在審的項目類別還包括數據中心、熱電聯產項目，未來還會有養老基礎設施、旅游景區、酒店等行業的項目入市，公募REITs將涵蓋我國基礎設施領域的各個方面，成為支持國家基礎設施投資建設的重要力量。
投資者結構的不斷豐富也是公募REITs逐步走向成熟的底氣所在。在華夏基金相關人士看來，目前我國公募REITs市場機構投資者占比較高，主要機構投資者包括券商自營、保險、公募基金、信托、私募基金、銀行理財、產業資本等。“作為大類資產品種之一，公募REITs正吸引更多的不同類型的投資人進入，也期待社保基金、養老金、企業年金等配置型長線資金投資配置公募REITs，為市場帶來更穩定的資金活水。”該人士說。
民營資本已成公募REITs市場生力軍
“以公募REITs為核心的不動產金融循環將助力經濟高質量發展。目前，這一循環體系已初步成形。”清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心研究專員郭翔宇等人表示，該循環體系通過盤活存量不動產，提升資產使用效率，并將釋放的資金投入產業和科技領域，為實體經濟注入活力。
隨著公募REITs市場生態的持續完善，民營資本已成為推動行業發展不可或缺的重要力量。多位受訪人士認為，借力公募REITs，民營資本可盤活存量、優化負債、提升運營效率，實現從資產持有者到專業運營商的輕量化轉型。
實際上，早在2023年，國家發展改革委等部門發布《關于實施促進民營經濟發展近期若干舉措的通知》就提到，擴大基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）發行規模，推動符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步擴大民間投資。
目前，包括京東集團、物美集團、印力集團、明陽智能、聯東集團、華威集團、九州通、順豐控股等民營企業已成功發行公募REITs，開拓了新的融資渠道。
“公募REITs的落地實踐為民營企業構建了‘資金—資本—資產’的良性循環生態，為民營企業高質量發展賦能。”中航基金不動產投資部高級研究員陳吉表示，民營企業正借助公募REITs這一創新融資工具，降低資產負債率，向“輕資產、重運營”模式轉型。同時，資產上市也在一定程度上提升了企業的知名度和品牌形象，通過“資產上市—價值重估—產業反哺”助力民營企業做大做強。
李一鳴也認為，公募REITs對民營經濟的發展具有多方面的積極意義。一方面，民營企業可通過公募REITs將重資產“輕量化”，盤活存量資產，降低對傳統信貸的依賴度，優化資產負債表；另一方面，公募REITs要求資產專業化運營，可倒逼民營企業引入市場化管理機制，提高資產收益水平。此外，成功發行公募REITs須通過嚴格的監管審核，有助于民營企業建立市場信譽，降低后續融資成本。
在新起點破繭前行
盡管公募REITs市場在短短4年時間里取得了令人矚目的發展成果，但在不少業內人士看來，相較于國際成熟市場及其他資產類別，公募REITs在市場運行效率、底層資產多樣性、投資者認知水平等方面仍有較大的優化和提升空間。
在制度建設層面，郭翔宇等人認為，當前“公募基金+ABS”的交易結構較為復雜，亟須簡化。“盡管這一架構在現行法律框架下是最契合中國國情的選擇，但隨著REITs的常態化發行，將暴露出更多的問題，如基金管理人被置于實質管理人地位，作為發行人的產業方僅充當第三方資管服務商的角色，造成產融結合的短板。此外，還會產生多重收費增加運營成本、激勵不相容等方面的問題”。
“需要推動資產方、管理人和投資者形成良性生態，通過優化REITs運營管理安排，厘清各方的管理邊界，建立有針對性的激勵約束機制，充分發揮和整合好資產方和管理人各自在產業和金融端的優勢資源與專業能力。”華夏基金相關人士建議。
在底層資產層面，常態化發行通知允許發行公募REITs的資產類型擴充到十三個大類。經過4年的發展，公募REITs各項資產類型已陸續實現“破冰”，但文化旅游基礎設施和養老設施項目仍屬市場空白。
談及這類項目在推進過程中面臨的挑戰，陳吉分析稱，文化旅游基礎設施的業務模式和體制機制復雜多樣，更突出的問題是大部分知名景區為世界文化遺產、風景名勝區、全國重點文物保護單位，需要構建清晰的收益權以滿足發行REITs條件。就養老設施項目而言，養老行業強調非營利性和普惠性，當前尚未形成成熟的市場化業務模式，且人力成本通常較高，須滿足發行REITs的強制收益分配要求和穩健收益要求。
李一鳴補充道，文化旅游基礎設施REITs的發展可能面臨特有的問題，如自然景區內的自然資源、歷史文物、宗教資產等通常為國家或集體所有，在法律上存在轉讓限制的問題。
今年以來，公募REITs二級市場的火熱引發市場關注，不少產品的溢價率持續攀升。“主要是因公募REITs較高的投資價值和市場整體供需失衡所導致的。”陳吉說。
李一鳴認為，其背后也反映出公募REITs的投資者教育相對滯后，個人投資者對公募REITs的特點以及長期配置屬性認知模糊，易將其視為短期投機工具，加劇市場波動。市場短期過熱或導致估值泡沫，若底層資產運營業績不及預期，可能引發價格回調，投資者須避免追漲殺跌，強化對公募REITs資產作為長期配置屬性的認知。
四載耕耘，我國公募REITs市場實現了從無到有，到總市值近2000億元的跨越式發展，未來發展潛力依然巨大。“根據海外REITs市場發展規律，未來3至5年中國公募REITs的發行數量和規模將持續增長，隨著資產類別的增加、投資者類型的豐富、新發和擴募的常態化，以及二級市場價值發現功能的不斷完善，公募REITs將成為資本市場中非常重要的投資工具。”萬億說。
來源：上海證券報
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