當“甲方”與“乙方”的身份逆轉，一張房產中介的“考核清單”，將銀行推至輿論的風口浪尖。近日，網絡熱傳的一張照片里，房產中介站上考核席，從客戶滿意度、批貸時效、放貸時效等指標對客戶經理打分。這背后，是房地產市場深度調整下的博弈，近年來，購房者觀望情緒濃重，新房、二手房交易活躍度不足，銀行房貸業務量縮水，而房產中介憑借房源與客戶流量優勢，從昔日的服務方搖身變為資源掌控者。在這場優質資產的爭奪中，銀行如何在迎合中介需求與堅守風控底線間尋找平衡？又該如何突破客戶荒困境，挖掘新的業務增長點？
最近，一張房產中介開會的照片在網上廣泛流傳，照片中，房產中介展示了合作的銀行分支機構和客戶經理駐點合作標準。
其中，最為引人注目的是一張客戶經理評價體系規則，這則評價體系涵蓋多維度指標，服務效率一級權重量為80%，包含滾動90天簽單量、滾動90天批貸時效、滾動90天放貸時效，也有客戶經理滿意度、面簽發起率等指標。
“為了爭奪有限的業務資源，銀行不得不付出更多成本迎合房產中介需求。”一位信貸部門人士點評稱，從市場環境來看，房地產市場的持續調整使得購房者觀望情緒濃厚，新房和二手房交易活躍度下降。銀行的房貸業務量隨之減少，而房產中介憑借掌握的房源信息和客戶流量，在交易中的話語權逐漸增強。現階段，銀行急需通過與中介合作獲取更多房貸業務，以維持業務規模和收益。
有銀行個貸人士透露，從北京地區的情況來看，目前還未出現房產中介給客戶經理打分的情況，但在行業競爭下，房產中介確實對銀行的服務效率、貸款額度等方面都提出了要求。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進指出，從銀行“述職”房產中介這一現象可以看出，在房地產相關業務中，傳統上由銀行主導的局面正在發生顯著變化。以往，銀行在房屋貸款等領域占據主導地位，而房產中介機構則更多的作為服務提供方，圍繞銀行的需求展開工作。然而，隨著市場競爭加劇、銀行對優質客戶資源的競爭日益激烈，以及信貸政策的調整，銀行尋找和吸引潛在客戶的難度不斷增大。房產中介憑借直接接觸大量購房客戶的優勢，成為了銀行獲取客戶的重要渠道之一。面對這樣的市場環境，銀行不得不更加積極主動地與房產中介合作，增強對房產中介渠道的依賴性。這種轉變不僅反映了市場供需關系的變化，也體現了金融機構在適應市場環境變化方面的靈活性和策略調整能力。
曾幾何時，銀行牢牢掌控著資金命脈，在金融行業處于優勢地位。在房貸業務領域，更是占據著絕對的主導權。
然而，隨著房地產市場的調整、市場供需關系的變化，購房者持幣觀望情緒濃厚，新房和二手房交易活躍度降低，在這樣的背景下，房產中介掌握大量房源信息和客戶流量，在房貸業務中的話語權逐漸增強。
一些大型房產中介平臺通過整合資源，形成了規模效應，在某些地區形成了壟斷地位。為了維持業務規模和收益，銀行也開始接受房產中介提出的各種合作條件和考核要求。
“貸款額度方面，房產中介期望銀行能夠盡可能提高單筆貸款金額上限，以滿足客戶的購房資金需求。針對一些房產項目，房產中介希望銀行能夠提供靈活的額度調整政策，根據項目的銷售情況和市場需求動態調整貸款額度。”上述銀行個貸人士說道。
以前是房產中介求著銀行早點放貸，現在是銀行求著房產中介多推客源。
在嚴躍進看來，目前，銀行開展房貸業務最大的挑戰是有充足的資金卻缺乏足夠的客戶來發放貸款。同時，政策對金融創新的監管趨嚴，銀行難以通過產品創新滿足客戶多樣化需求，在市場競爭中缺乏差異化優勢，進一步加劇了展業難度。在業務競爭壓力下，銀行面臨風控與業務增長的兩難抉擇。部分房產中介為促成交易，往往推薦資質存在瑕疵的客戶，而銀行若堅持嚴格風控標準，可能導致業務量流失；若放松審核，又會增加不良貸款風險，如何在兩者間找到平衡點成為巨大挑戰。
多重因素疊加之下，房貸業務規模下滑已然成為行業常態，從年報數據可見一斑，截至2024年，國有大行中，工商銀行、建設銀行、農業銀行個人住房貸款余額分別為6.08萬億元、6.25萬億元、4.98萬億元，一年內分別減少了2052.88億元、1988.36億元、1862.3億元，中國銀行住房抵押貸款余額也出現下滑。不過，也有國有銀行呈現增長態勢，交通銀行個人住房貸款則較上年末增加39.7億元，增幅0.27%，郵儲銀行住房貸款凈增441.55億元。
股份制銀行陣營也呈現分化局面，截至2024年，光大銀行個人住房按揭貸款余額下滑13.95億元至5827.04億元。不過，民生銀行、平安銀行、浦發銀行等銀行個人房貸余額則出現了上漲，招商銀行在一、二線城市新發放的個人住房貸款額占該行個人住房貸款新發放總額的91.3%，同比上升1.05個百分點；在一、二線城市的個人住房貸款期末余額占該行個人住房貸款期末余額的87.63%，較上年末上升0.59個百分點。
盡管行業面臨增速放緩的壓力，但房貸業務依舊是銀行兵家必爭之地。在2024年業績發布會上，建設銀行副行長紀志宏表示，“當前居民的住房需求正在日趨多元化，在滿足有房住的基礎上，還追求住好房，改善性需求持續增長，住房交易的方式也日益多元化，以舊換新、帶押過戶這些情況明顯增多，建設銀行將繼續優質服務，圍繞客戶買新房，換好房多樣化的住房需求、住房交易方式的變化，提供更加便利的服務，全面支持居民剛性和改善性住房需求”。北京銀行零售業務總監李建營表示，隨著一系列穩房市政策的出臺，北京銀行新增房貸業務量明顯上升，扭轉了此前房貸下降的趨勢。
產業經濟資深研究人士王劍輝認為，房地產市場受政策影響顯著，銀行需密切關注宏觀經濟政策、房地產調控政策以及金融監管政策的動態變化。當政策鼓勵住房消費時，銀行可適時放寬房貸政策刺激房貸需求。同時，響應國家關于保障性住房建設、城市更新等政策導向，加大對相關領域的信貸支持力度。例如，為保障性住房項目提供專項貸款，同時拓展銀行房貸業務的新增長點。
“房地產市場目前正處于止跌回穩的過程中，并且總體表現良好，在此基礎上，銀行需要持續努力，推動市場的平穩健康發展。結合當前良好的市場形勢，應把握住購房者活躍的機會，提供更多的支持措施來促進購房需求。從產品結構上來講，改善型戶型的表現尤為突出。針對這類改善性需求，應當圍繞這些戶型提供更多樣化的金融服務，以滿足不同消費者的需求。”嚴躍進如是說道。
來源：北京商報
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