2024年是房地產行業的政策“大年”，銷售端放松行政限制、供給端縮減土地規模、“國家隊”下場收購存量資源......多重政策均指向一個目標：助力樓市“去庫存”。
那么這一年來，樓市“去庫存”是否有明顯成效？行業機構克而瑞最新報告顯示，從2024年狹義庫存規模變動情況來看，絕大多數的樣本城市，狹義庫存規模均有所下降。
鄭州、青島、佛山、東莞、南京這五大城市，去年狹義庫存壓降規模居前，相關指標均減少130萬平方米以上，從變化幅度看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，規模顯著下降。
“得益于年內中央穩市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執行，2024年典型城市庫存指標明顯減輕，交出了理想的去庫存‘成績單’。”行業機構克而瑞表示。
這些城市狹義庫存下降
我國房地產行業已進入新一輪“去庫存”周期。
去年4月召開的中共中央政治局會議，提出“房地產市場供求關系新變化”這一表述，點明了我國房地產行業已進入供求新階段。行業新階段，市場整體處于“供過于求”的狀態，宏觀政策也是基于這點，從消化存量、優化增量兩個大方向，助力行業修復。
過去一年，房地產行業的一系列政策，基本都是基于樓市“去庫存”目標展開。中央層面調整住房信貸政策、稅收政策，各地地方政府也“因城施策”，不斷優化調控措施。目前，在限購方面，全國基本邁入不限購時代，限售限價等其他政策也出現大面積松動。
那么目前，我國主要城市的庫存壓力如何？是否有一定程度的優化？
近日，克而瑞發布的研報顯示，得益于年內中央穩市場舉措的出臺，以及各地主管部門的積極落地執行，2024年典型城市庫存指標明顯減輕，交出了理想的去庫存“成績單”。
從狹義庫存規模變動情況來看，去年絕大多數樣本城市狹義庫存規模下降。其中，鄭州、青島、佛山、東莞、南京位列前五，2024年末狹義庫存均減少130萬平方米以上；從變化幅度來看，東莞狹義庫存更是同比下降25%，庫存規模顯著下降。
業內所稱狹義庫存量，主要指已批準預售的商品住宅中、尚未銷售的建筑面積，主要用來衡量中短期變化。此外，還有另一指標廣義庫存量，后者統計范圍更廣，指可銷售房屋量和涉宅用地施工量之和，包括已拿地未動工項目和已動工未拿銷證的項目。
從更即時的狹義庫存指標看，鄭州庫存壓降規模最明顯，去年狹義庫存降低214萬平方米；青島其次，去年狹義庫存壓降194萬平方米；佛山、東莞、南京、濟南、蘇州、杭州去年狹義庫存均降低超百萬平方米，佛山、東莞壓降量分別為169萬、156萬平方米。
此外，寧波、徐州、重慶、天津、武漢、深圳、廈門、常州、長春、北京、福州、南寧等城市，雖然狹義庫存規模壓降在百萬平方米以下，但同樣屬于下降趨勢。少數狹義庫存上升的城市如西安、成都、上海，則均屬于新房市場較為活躍的城市。
（數據及圖表來源：克而瑞地產研究）
“狹義庫存下降，說明地方已能先一步控制好新增供應的節奏，并通過保障房收儲、收購閑置項目等方式進一步促進庫存指標下降，去庫存、降風險進程正在快速推進。”克而瑞稱。
值得注意的是，部分城市狹義庫存下降，不能說明去庫存壓力完全緩解。從去化周期指標看，據克而瑞測算，四季度百城的去化周期，整體由增轉降，11月末百城去化周期為26.7個月，環比下降2%，但從同比來看為上漲26%。
分城市來看，一線城市僅上海庫存仍處低位，去化周期僅14個月；北京、廣州、深圳11月末去化周期均在20個月以上。不過，受930新政利好效應影響，一線城市樓市表現較好，比如深圳當前的去化周期較去年同期穩中有降，降幅達19%。
二線城市中，杭州消化周期不足10個月，近乎沒有短期去化風險；僅哈爾濱、大連、呼和浩特、沈陽等消化周期超過36個月。相較而言，三四線城市整體庫存問題更需重視，半數城市庫存消化周期超過36個月，即便打折促銷也難拉動銷量。
國家統計局數據也顯示，截至11月末，全國商品房待售面積73286萬平方米，同比增長12.1%。其中，住宅待售面積增長18.4%。這顯示出，雖然四季度以來樓市表現向好，部分城市消化了不少存量，但整體而言，當前樓市的“去庫存”進程仍然需要時間。
土地供應縮量助力去庫存
當前房地產“去庫存”仍在路上，但部分城市已現積極成效，背后很重要的原因，一是房企新盤供應大幅減少、二是土地市場整體縮量，疊加存量項目加速去化，共同助推了去庫存進程。
從新房供應情況看，克而瑞表示，去年有九成樣本城市供小于求，其中有14城供求差值超過100萬平方米。進一步結合供求比指標，青島、長春、重慶供求比均不到0.6，推盤節奏大幅放慢，存量項目成為了新房成交的絕對主力，城市庫存壓力快速減輕。
以青島為例，去年青島膠州老城板塊新房成交2309套，全市第二，但新增供應僅1401套，僅為成交量的58%，疊加保障房收儲等去庫存措施推進，2024年末新房庫存同比減少18%。
合理控制土地供應，也是助力房地產回到“供求平衡”的重要措施。
據克而瑞統計，2024年土地成交規模下滑，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建筑面積10.3億平方米、同比下滑17%。從城市視角來看，土地成交規模小于商品房成交規模，已經成為2024年的新常態，行業也由此正式邁入了去庫存新周期。
將時間軸拉長來看，近年來土地市場的交易規模持續收縮，收縮速度明顯快于商品房市場，全國土地供求規模連年大幅下降。克而瑞稱，與2020年高點相比，近四年以來土地年成交量已經下跌超過六成，2024年的土地成交量已然和商品房年成交量相近。
不少城市都在去年明顯縮減了土地供應規模，深圳、重慶、東莞等七城，去年宅地成交建面不到新房成交規模的一半，相當于長期去化周期降低6個月以上，極大減輕了庫存風險。
再看曾經的新房成交“大城”重慶，土地供應也明顯縮量，2024年重慶市區僅成交20宗宅地，合計成交建面135萬平方米，僅為新房交易量的四分之一，推動廣義消化周期下降9個月。
“土地成交‘大市’消失，一方面與新房成交規模的下降同步，另一方面也體現了地方主管部門積極調整供地節奏，削減供地規模以促進市場供求恢復。”克而瑞表示。
目前，經過去年的政策轉向、多重助力，房地產去庫存正在邁上正軌。不過，面對大量的商品房待售規模、以及潛在的廣義庫存，房地產去庫存政策仍需持續發力。
克而瑞表示，鑒于行業庫存仍在高位、新房銷售規模較高點下降四成，在較長時間內，去庫存仍將是行業將要面臨的主要挑戰，未來土地成交規模仍需保持與新房成交規模相適的低位。
能否有效處理去庫存問題，也是房地產能否“止跌回穩”的重中之重。
財信研究院表示，高庫存意味著供給充足，供給和需求處于“供強需弱”狀態，購房需求的釋放有待價格回歸正常，這一過程就是去庫存。在這一過程中，如果有力度較大的支持性政策出臺，那么去庫存進程會加速，縮短去庫存時間，并助力縮減價格的調整幅度。
克而瑞表示，展望2025年，基于此前中央經濟工作會議的定調，政策將在實質上加快行業去庫存步伐，并減輕投資端的資金壓力。另一方面，去年四季度以來新房市場銷售轉好，隨著需求端預期不斷改善，也有望推動2025年行業投資端信心回升。
“去庫存是未來一段時間的主要任務，提量、降本、增收都是消化庫存的有效手段，除此之外，收儲存量土地和商品房的政策措施，也應真金白銀地落實到位。”財信研究院稱。
（來源：第一財經）
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